La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d’exclusion des logements les plus énergivores du marché locatif. Voici ce que chaque propriétaire bailleur doit savoir pour anticiper.
Le calendrier étape par étape
La France a adopté une trajectoire progressive pour sortir les passoires thermiques du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G est concerné par cette interdiction. Les logements classés F suivront à partir du 1er janvier 2028, et les E à partir de 2034.
Pourquoi ces mesures ont-elles été mises en place ?
Le logement représente une part importante de la consommation énergétique en France. Les logements mal isolés nécessitent davantage de chauffage en hiver et peuvent devenir difficiles à rafraîchir en été. Cette situation entraîne des factures énergétiques élevées pour les occupants et contribue aux émissions de gaz à effet de serre.
En interdisant progressivement la location des biens les moins performants, les pouvoirs publics souhaitent accélérer la rénovation du parc immobilier français. L’objectif est également de lutter contre la précarité énergétique qui touche de nombreux ménages vivant dans des logements mal isolés.
Pour les locataires, ces mesures doivent permettre d’accéder à des logements plus confortables et moins coûteux à chauffer. Pour les propriétaires, elles constituent une incitation forte à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Comment savoir si son logement est concerné ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence pour déterminer la classe énergétique d’un logement. Obligatoire lors de la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, il attribue une note allant de A à G en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre.
Si votre logement est classé E, F ou G, il est conseillé d’étudier dès maintenant les possibilités de rénovation. Plus les travaux sont anticipés, plus il sera facile d’organiser leur financement et leur réalisation avant les échéances légales.
Dans certains cas, un audit énergétique peut également permettre d’identifier précisément les améliorations à apporter pour gagner plusieurs classes énergétiques.
Quelles sanctions pour les propriétaires qui ne se conforment pas ?
Un locataire occupant un logement interdit à la location peut saisir le tribunal pour exiger la réalisation de travaux de rénovation, une réduction de loyer, ou des dommages et intérêts. Le propriétaire ne peut, pendant la durée du contentieux, augmenter le loyer ni donner congé au locataire pour vendre ou reprendre le bien. Les associations de défense des locataires ont commencé à recenser les cas et à organiser des recours collectifs dans certaines villes.
Quels travaux envisager ?
La nature des travaux dépend de l’état du logement. Dans de nombreux cas, l’amélioration de l’isolation constitue la priorité. L’isolation des combles, des murs ou des planchers peut permettre de réduire considérablement les déperditions thermiques.
Le remplacement des fenêtres anciennes, l’installation d’un système de chauffage plus performant ou la mise en place d’une ventilation adaptée peuvent également améliorer significativement la note énergétique du logement.
Une rénovation globale est souvent plus efficace qu’une succession de petits travaux réalisés séparément. Elle permet d’obtenir des gains énergétiques plus importants et de bénéficier de certaines aides financières avantageuses.
Quelles aides pour financer les travaux ?
MaPrimeRénov’ reste le principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs. Son montant varie selon les revenus du propriétaire et l’ampleur des travaux, mais peut couvrir jusqu’à 70 % du coût d’une rénovation globale performante. L’éco-prêt à taux zéro, cumulable avec MaPrimeRénov’, permet de financer la part restante sans intérêts. Il est vivement conseillé de faire appel à un conseiller France Rénov’ (réseau public gratuit) avant d’engager tout projet de travaux.